商业房东是否支付了他们应得的份额？

　　随着大温哥华地区的住宅业主今年面临越来越多的税收增加 ，一些人抗议说
，一些大型商业物业的业主可能没有缴纳他们应该缴纳的税款 。

　　在斯夸米什，位于Glenalder Place的加里波第村购物中心（Garibaldi Village Shopping Centre）在2021年的估价为1168万美元
。第二年 ，它以2250万美元的价格售出。当年的评估为133.46万美元
，2023年为1593.5万美元 。2024年的评估值略低；15.529美元
。2025年的评估价值为1738万美元。

　　地方政府使用评估价值来确定业主缴纳的税款 。出售价格和评估价值的差异引起了斯夸米什市议员约翰·弗伦奇的注意，他认为还有其他房产的评估价格过低。弗兰奇去年曾试图向低陆平原地方政府协会（Lower Mainland Local Government Association）提出一项决议 ，要求该省更新立法，改变房产评估方式
，但没有成功
。

　　与此同时，弗伦奇担心 ，住宅业主正在为一些工业、商业和投资地产填补税收缺口。ICI的资产包括办公大楼和多户住宅建筑 。

　　“我觉得这是一个非常大的问题
，尤其是对老年人和拥有自己住房的固定收入人群来说，因为这对这些人真的不公平
。他们基本上是在补贴工业投资投资部门和特定的资产 ，这些资产被市场低估了
，因为这些钱需要在某个地方弥补。社区有一定数额的钱需要向他们的社区征税，如果ICI物业的纳税额低于应有水平 ，通常是住宅物业的纳税人弥补了差额 。”弗兰奇说
。

　　“我们都设定了自己的工厂税率
，一些社区对商业部门征收的税比住宅部门更重。在斯夸米什的情况下，与商业住宅相比 ，住宅纳税人承担了大量的税收负担 。 ”

　　他说
，税收的增加主要是由于经济增长和陈旧的基础设施
。这是全省普遍存在的问题。

　　“斯奎米什地区预计明年征收的房产税将同比增长12.87% 。下一年将超过11%，而今年我们刚刚批准的预算将超过8%
。
”

　　“传统上 ，这些百分比的年增长率为6%或更低，其中大多数接近4%。这些增长率令人难以置信
，”他表示 。

　　在过去的五年里，退休的不列颠哥伦比亚省评估估价师德里克·霍洛威（Derek Holloway）一直在发出警告 ，他认为不列颠哥伦比亚省有大量房产被低估了。

　　“我希望我的房子的估价是市价的70%
， ”霍洛威说，他指的是加里波第购物中心（Garibaldi Shopping Center）的估价与销售比率
。

　　他说：“自2022年的销售以来 ，这个房地产子市场——地理位置优越的当地购物广场——一直是所有房地产类型中最热门的。
”“自2022年以来
，其价值就没有下降过 。”

　　前本纳比市议员科琳·乔丹（Colleen Jordan）在市议会任职20年，于2022年离职
。她说 ，多年来一直有人试图改革这一制度
，但政治意愿不存在。她说，一旦市政府收到当年的预估 ，他们就会确定住宅和商业地产的税率
，作为预算的一部分 。

　　“至少在本拿比，大量潜在的开发用地的评估价值已经降低了15%到25%
。由于这些都是非常昂贵的房产 ，这种降低将对城市的收入产生重大影响。 ”与去年相比，我发现有足够多的房产很容易导致本拿比损失500万美元 。”

　　弗伦奇认为
，与住宅物业所有者不同，拥有许多大型物业的大型机构投资者和家族理财室有能力对评估提出质疑
。

　　“拥有ICI大型物业的个人或企业往往有资金渠道 ，也有能力支付说客和律师
，而这对大多数住宅物业所有者来说是不存在的，
”弗兰奇说。“因此 ，他们很容易进行反击
，并保持低评估 。”

　　霍洛威说，部分问题在于BC评估局缺乏资源 ，而且房产的真实价值缺乏透明度
，这将有助于BC评估局给出准确的评估
。

　　在BCA工作了28年辅助的霍洛威说：“尽管（评估）法案规定，不回应BCA的信息请求是一种犯罪行为 ，但系统内的每个人都知道
，这样做不会产生任何后果。 ”

　　“BCA的评估师往往对市场上发生的很多事情一无所知，尤其是对那些备受瞩目的大型房产 。
”

　　在一封电子邮件中 ，财政部回应称，对大型商业用地的评估往往很复杂
，不仅涉及可比销售，还涉及位置 、分区
、租金收入、物理条件和再开发成本。这些都是影响评估价值的因素
。

　　“商业地产评估每年都会更新 ，以反映截至7月1日的房地产市场状况变化
，以及截至10月31日的任何具体变化。在这些日期之后，在不断变化的市场中 ，房产的销售价格与评估价值不同并不罕见
，”该部表示 。

　　保罗·沙利文（Paul Sullivan）是美国大型国际税务服务公司Ryan ULC的地区负责人
。他代表主要土地所有者，不管议员们怎么说 ，他认为住宅业主并没有从商业部门获得任何税收缺口。

　　他说：“（ICI）房产的价值不会影响该市征收的税额 。 ”

　　“（地方政府）已经知道有多少预算分配给了住宅
。他们只需要改变税率
，收回这笔钱。所以这要么是一个政治声明，要么就是一个事实错误的声明 。这绝对不是事实 ，我经常听到这种说法
，这是错误的
。
”

　　他说，在他的帮助下 ，大型机构所有者在BCA发出评估报告前几个月就评估价值进行谈判。这是一个自愿的过程，因此
，上诉较少 。

　　他说，很多被认为被低估的房产都是基于土地价值
。

　　“我做房产评估已经有30年了。土地是最难估值的东西 ，因为你不知道什么时候会进行大交易
，最后会得到什么 。我会得到一个塔吗？我会得到三座塔吗？场地被污染了吗？”

　　至于土地交易缺乏透明度，他说 ，公共部门的评估师需要做一些工作来找到答案。

　　“有时候你得照照镜子
，看看自己的工作质量，问问自己是否做得和私营部门一样好 ，因为你有同样的工具
。是一个电话。是一封电子邮件 。

　　“我担心
，如果他们想要得到同样的答案，他们需要做更彻底的研究
。 ”